Projekter

Blokrådssagen

BR-sag 510.b: Renovering af Indre Gangstrøg

Forslagsstiller: Følgegruppen for Indre Gangstrøg

 

Hermed præsenteres forslag om renovering af de indre gangstrøg i Farum Midtpunkt. Forslaget er udarbejdet i følgegruppen, hvor der også er deltagelse af projektleder fra KAB og tekniske rådgivere.

 

Opsamling

Projektet blev præsenteret i november udgaven af »Midtpunktet« og på BR-møde nr. 509 den 2. november 2017.

Selve projektet blev gennemgået – både hvordan de nye gangstrøg er opbygget og ser ud, men også hvordan projektet forventes gennemført. Her er der store udfordringer, da nogle af arbejdsprocesserne betyder, at der på bestemte dage ikke er adgang for andre end håndværkerne. Det vil sige, at beboerne ikke har uhindret adgang til og fra boligen i den almindelige arbejdstid.

Budgettet for projektet blev gennem-gået, og her var der ønsker om ud-dybning af budgetposterne. Ligeledes var der ønsker om uddybning af beløb til kommende driftsudgifter og af reduktionen af henlæggelserne.

 

Planlægning og udførelse

Arbejdet i en blok udføres i moduler og sektioner. En sektion er de 3-4 husnumre, som er placeret omkring en spindeltrappe. Hvert husnummer er et modul. (Se skema i blokrådsre-feratet på side 31).

Der er mange delopgaver, og under nogle af dem er der begrænset adgang til og fra boligen. Her er en overordnet beskrivelse af arbejdsgangen i et modul med særlig vægt på de dage, hvor der er begrænset adgang til boligerne:

Først skal byggepladsen etableres, og så begynder arbejdet. Fliser og grus fjernes, og her er det ikke muligt at færdes for andre end håndværkerne.

Så går der nogle dage med forberedelser, og så kommer endnu nogle dage med begrænset adgang. Her lægges isolering og armeringsjern, og derefter støbes betonlaget.

Derefter kommer nogle dage med an-dre opgaver, før fliserne lægges, og når det sker, er der kun adgang for håndværkere. Når fliserne er hærdet, skal der fuges mellem fliserne, og her er der igen begrænset adgang.

 

Gangplader udlagt på armeringsjern 

 

Uden for almindelig arbejdstid vil der blive udlagt gangplader, så beboerne kan færdes til og fra boligen.

Spindeltrappen vil være spærret i nogle perioder. På nogle dage vil det blot være i arbejdstiden, men under selve renoveringen af vægge og lofter ved spindeltrappen, vil der i en periode på omkring 2 uger ikke være adgang. De andre spindeltrapper i blokken vil være åbne i den periode.

Nogle beboere kan have særlige behov for færdsel til og fra boligen, og her vil projektet forsøge at hjælpe. Før arbejdet går i gang, vil der blive holdt informationsmøder, og der vil blive varslet om de forskellige processer mm., når arbejdet går i gang.

Arbejdet i en blok forventes at vare omkring 6 måneder. I Vestblok A vil der være en længere byggetid.

 

Budget

Budgettet er opdelt i tre hovedpunk-ter: håndværkerudgifter, administra-tive omkostninger og gebyrer.

Budgettet for håndværkerudgifter er baseret på estimater over de forskellige delopgaver. De dyreste delopgaver er lægning af klinker, belysning, støbning af betonlag og fjernelse af de eksisterende fliser og grusunderlag.

 

Håndværkerudgifterne:

Type

Beløb

Tømrer

11,6 mio. kr.

Murer

56,6 mio. kr.

Smed

3,0 mio. kr.

Maler

7,7 mio. kr.

El

30,6 mio. kr.

Byggeplads, miljø, vinter mm.

19,5 mio. kr.

I alt

129,0 mio. kr.

 

Administrative omkostninger:

Type

Beløb

Rådgiver, tryk mm.

5,7 mio. kr.

Byggesagshonorar, 1 års og 5 års mm.

3,0 mio. kr.

Revision, forsikring mm.

0,7 mio. kr.

Låneomkostninger

5,8 mio. kr.

I alt

15,2 mio. kr.

 

Gebyrer:

Type

Beløb

Byggeskadefonden mm.

1,6 mio. kr.

I alt

1,6 mio. kr.

 

Anlægssum:

Samlet anlægssum

145,8 mio. kr.

 

Det samlede budget kan afhentes på ejendomskontoret.

 

Finansiering – huslejekonsekvens

Det samlede budget er i alt 145,8 mio. kr. Det foreslås at lånefinansiere hele projektet – bortset fra prøvefeltet, der er dækket af henlagte midler.

Den årlige låneydelse vil være 7,8 mio. kr. og heraf vil 5 mio. kr. være dækket gennem en nedsættelse af henlæggelserne.

Dette vil give en huslejestigningen på 1,6 %, hvilket betyder en månedlig stigning på 66 kr. (56 m2 bolig), 89 kr. (75 m2 bolig) og 154 kr. (130 m2 bolig) indtil lånet er tilbagebetalt efter 30 år. Stigningen gennemføres, når projektet er afsluttet.

 

 

Type

Beløb

30 årigt realkreditlån

142,9 mio. kr.

Henlæggelsesmidler til prøvefelt mm.

2,9 mio. kr.

I alt

145,8 mio. kr.

 

 

Årlig låneydelse

7,9 mio. kr.

Driftsbesparelse belysning

0,5 mio. kr.

Nedsættelse af henlæggelser

- 5,0 mio. kr.

I alt årlig ydelse

2,4 mio. kr.

Svarer til en huslejestigning på 1,6 %

 

Byggebranchen lige nu 

Byggeriet kører med fuld kraft og med så meget fart, at der tales om byggeboom. Det betyder, at entreprenørerne er travlt beskæftiget, og derfor måske ikke målrettet søger nye opgaver. Det kan have den konsekvens, at tilbuddene på arbejdet bliver højere end det budgetterede.

En budgetoverskridelse skal princi-pielt behandles af Blokrådet. En an-den mulighed er at vedtage accept af en mindre budgetoverskridelse, så-dan at byggestart ikke udskydes.

Følgegruppen foreslår derfor, at Blok¬rådet forhåndsgodkender en mulig overskridelse af licitationsresultatet på op til 10 mio. kr.

En sådan overskridelse vil give en huslejekonsekvens på 17,50 kr. pr. m2 årligt, hvilket svarer til 2 % stig-ning i stedet for 1,6 %. Det giver en lejestigning på 82 kr. (56 m2 bolig), 109 kr. (75 m2 bolig) og 190 kr. (130 m2 bolig) pr. måned.

 

Driftsudgifter

De nye gangstrøg vil ændre indtryk-ket af de indre gangstrøg. De eksiste-rende fliser har karakter af et fortov, mens de nye fliser har karakter af et klinkegulv. Derfor kan det antages, at forventninger til renholdelse vil stige. Det – kombineret med, at de nye fliser skal vaskes i modsætning til de eksisterende, der bliver fejet og støvsuget – vil give øgede driftsudgifter.

Afdelingen gennemfører jævnligt ud-bud af renholdelses/ rengøringsopgaver, og renholdelse af gangstrøgene vil kunne indgå i dette.

Men der er også andre muligheder – f.eks. kan renholdelsen varetages af afdelingens ansatte i stedet for et eksternt firma.

Det er endnu ikke afklaret, hvilken løsning, der vil være den bedste.  

 

Henlæggelser

Henlæggelserne foreslås reduceret med 5 mio. kr., som dækker en del af låneydelsen. 

På langtidsbudgettet er der afsat midler til gangstrøg, til lovliggørelse af fælles el-installationer mm. Disse aktiviteter bliver udført i projektet, så der skal ikke hensættes længere. Der er afsat midler til maling af de indre gangstrøg hvert 5. år, og én turnus er indeholdt i projektet. 

 

Tidsplan

Når sagen er vedtaget i Blokrådet, sættes projektet i gang. Først skal der projekteres færdigt, og derefter skal opgaven udbydes til entreprenører. Samtidig skal Furesø Kommune godkende låneoptagelsen og projektet.

Byggestart forventes til september 2018, og byggeperioden forventes at være 1½ - 2 år.

Projektering: -> -> -> -> -> -> ->   december 2017 – februar 2018

Udbud og licitation: -> -> -> -> ->  marts 2018 – juni 2018

Kontrakt og forberedelser:-> -> ->juli 2018 – august 2018

Byggestart: -> -> -> -> ->  -> -> ->  september 2018

 

Afstemningstema 1:

Blokrådet godkender projektet om renovering af de indre gangstrøg med en forventet huslejekonsekvens på 14,20 kr. pr. m2 årligt, hvilket svarer til 1,6 % stigning.

 

Såfremt afstemningstema 1 vedtages, stemmes efterfølgende om afstem-ningstema 2:


 

Afstemningstema 2:

Hvis licitationsresultatet overstiger budgettet med maksimum 10 mio. kr., gennemføres projektet uden ny behandling i Blokrådet.

Et samlet budget på 155,8 mio. kr. vil give en huslejekonsekvens på 17,50 kr. pr. m2 årligt, hvilket svarer til 2 % stigning.

 

 

Resultat af afstemning:
Afstemningstema 1 blev vedtaget med 29 stemmer for, 5 stemmer i mod og ingen blanke stemmer.
Afstemningstema 2 blev vedtaget med 26 stemmer for, 8 stemmer i mod og ingen blanke stemmer.

Hjemmesiden bruger cookies

Vi bruger cookies for at forbedre din oplevelse og optimere hjemmesiden. Du kan altid slette cookies under dine indstillinger. Læs persondata- og cookiepolitik her.